Udspil om finansiering af tidlig pension: Løbende beskatning af ejendomsavancer

Regeringen fremlagde den 18. august 2020 udspil om ny ret til tidlig pension. Ifølge udspillet skal finansieringen blandt andet ske gennem lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer. Vedtages udspillet kan det få store skattemæssige konsekvenser for en lang række selskaber.

Udgifterne til regeringsudspillet, der giver ret til tidlig pension på et, to eller tre år før folkepensionsalderen, alt efter antallet af år på arbejdsmarkedet, forventes i 2025 at være på 3,1 milliarder kroner årligt.

Regeringen foreslår, at finansieringen fra 2023 bl.a. skal ske ved en ændret beskatning af selskabers ejendomsavancer ved at indføre løbende beskatning af værdistigninger på selskabers ejendomme efter et lagerprincip. Statsministeriet skønner, at der vil kunne tilvejebringes et finansieringsbidrag på 850 mio. kr. årligt.

Da der alene er tale om et udspil, er detaljerne for en eventuel beskatning af ejendomsavancer, herunder skattesats, ikrafttræden og værdimæssiggrundlag, ukendte på nuværende tidspunkt.

Regering har signaleret, at beskatningen tænkes tilsvarende som efter de principper, der allerede gælder for lagerbeskatning af Pensionsselskaber, således at værdistigning eller -fald på ejendommen skal opgøres årligt, og stigning vil skulle indtægtsføres løbende, hvorimod fald løbende kan fradrages.

Det vil i praksis skabe betydelige udfordringer med, hvordan den løbende værdiansættelse skal ske. Den konkrete udformning af reglerne bliver afgørende for, hvor byrdefulde disse bliver, herunder hvordan reglerne om værdiansættelse bliver. Indgangsværdierne og den løbende værdiansættelse vil være afgørende for den likvide skattebyrde, og vil blive en slagmark mellem SKAT og ejendomsselskaberne.

Reglerne kan blive ekstra byrdefulde, hvis der indføres kildeartsbegrænsning, således at tabsfradraget alene kan modregnes i gevinster på fast ejendom, henholdsvis om andre skattemæssige tab kan modregnes i de løbende gevinster. Selskaber beskattes (normalt) på nuværende tidspunkt, først når en gevinst realiseres ved salg af en ejendom.

Betydning for ejendomsinvestorer

Ifølge udspillet skal der altså betales skat af en ikke-realiseret gevinst frem for af den reelle gevinst ved et salg. Det betyder bl.a. også, at den fordel der i dag ligger i, at selskaber ved et evt. salg kan udskyde beskatningen ved at placere ejendomme i datterselskaber, fjernes. Reglerne vil medføre, at der ikke vil skulle afsættes udskudt skat af de skattemæssige opskrivninger af ejendomme i regnskaberne. Diskussionen om værdiansættelse af udskudt skat og kursen herfor vil blive begrænset til eventuel forskelsværdi mellem de løbende opvurderede skattemæssige værdier og den handelsværdi, som kommer frem ved parternes aftale.

Det vil samtidig betyde, at der skal foretages en værdifastsættelse af ejendommene årligt, hvilket vurderes at blive yderst kompliceret, og det kan samtidig føre til konflikter om, hvorvidt vurderingerne er korrekte eller ej.  

Vedtages udspillet antages det at få stor betydning for markedet for køb og salg af ejendomsselskaber, da lagerbeskatningen dermed må tages i betragtning når selskaber værdiansættes. Samtidig kan lagerbeskatning også betyde, at små og mellemstore ejendomsvirksomheder bliver presset på den løbende likviditet, da lagerbeskatning årligt beskatter værdien af ejendommen, uanset om den sælges eller ej.

Vi vil løbende følge op med oplysning og information om udviklingen i dette forslag fra Regeringen, samt hvordan det ender som færdig lov og hvornår det måtte træde i kraft.

Har du spørgsmål til ovenstående eller brug for at drøfte de eventuelle konsekvenser af udspillet, er du altid velkommen til at kontakte vores specialister inden for både Fast Ejendom og Skat: