Højesteret stadfæster: Mails som kommunikationsform mellem lejer og udlejer er i visse tilfælde ikke tilstrækkeligt
Lejeloven giver mulighed for, at lejer og udlejer kan aftale digitale kommunikationsformer, men den indeholder samtidig regler, der i visse tilfælde begrænser brugen af f.eks. e-mails mellem parterne. Dette har Højesteret for nyligt stadfæstet i en ny dom. Konsekvenserne ved ikke at være opmærksom på disse regler kan være betydelige for begge parter, og derfor ser vi i artiklen her nærmere på, hvad dommen betyder i praksis.
Digital kommunikation i boliglejeforhold
Lejeloven blev i 2018 ændret for at lette adgangen til digital kommunikation mellem lejer og udlejer i boliglejemål.
Før krævede digital kommunikation mellem lejer og udlejer aftale herom, men lejeloven blev med ikrafttræden den 1. januar 2018 ændret, og det fremgår nu af lejelovens § 4, stk. 2, 1. pkt., at digital kommunikation kan fravælges med en måneds varsel.
Såvel lejer og udlejer skal imidlertid være opmærksomme på, at der fortsat er visse meddelelser, der altid skal sendes som almindeligt fysisk brev.
Meddelelser der ikke kan sendes digitalt
Det fremgår af lejelovens § 4, stk. 3 at meddelelser efter § 87 og § 93, stk. 2 ikke kan afgives som digitale dokumenter, hvilket f.eks. omfatter e-mails.
Efter lejelovens § 87, stk. 1 skal en udlejers opsigelse være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2.
Efter lejelovens § 87, stk. 2 skal en lejer, der vil gøre indsigelse mod en udlejers opsigelse, senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren, fremsætte en skriftlig indsigelse.
Lejelovens § 93, stk. 2 vedrører udlejers meddelelse af betalingspåkrav samt efterfølgende ophævelse af lejemålet.
Højesterets dom af 5. maj 2020
Sagen vedrørte en udlejers opsigelse af lejerne i et privat boliglejemål, da udlejer selv ønskede at flytte ind i lejligheden. Udlejers opsigelse var fremsendt som almindeligt fysisk brev og per e-mail. Lejerne havde derimod alene gjort indsigelse mod opsigelsen per e-mail.
Udlejer krævede, at lejerne skulle anerkende, at de skulle fraflytte lejemålet og lejerne anfægtede opsigelsens gyldighed.
Boligretten udtog spørgsmålet om gyldigheden af lejernes indsigelse til særskilt behandling og traf afgørelse om, at lejernes indsigelse per mail ikke opfyldte lejelovens krav om skriftlig indsigelse inden 6 uger, hvilket landsretten og nu også Højesteret har tiltrådt.
Højesteret fandt, at lejernes indsigelse, da den alene var fremsendt per e-mail, ikke overholdt fristen for skriftlig indsigelse i lejelovens § 87, stk. 2. Det kunne ifølge Højesteret ikke føre til et andet resultat, at parterne tidligere havde kommunikeret om lejemålet per e-mail.
Lejerne havde som følge af fristoverskridelsen fortabt retten til at få prøvet deres indsigelse om, at det ikke var korrekt, at udlejer selv ville bo i lejligheden. Udlejerens opsigelse opfyldte kravene i lejelovens § 87, stk. 1.
Hvad betyder det i praksis?
Uanset at udlejer og lejer kommunikerer, eller har kommunikeret digitalt, har meddelelser efter lejelovens § 87 ikke retsvirkning, hvis de alene sendes digitalt. Dette fremgår af ordlyden af lejelovens § 4, stk. 3 og er nu stadfæstet af Højesteret.
Det betyder derfor, at udlejers opsigelse og lejerens indsigelse herimod skal sendes som almindeligt fysisk brev. Det samme gælder for udlejers meddelelse af betalingspåkrav og ophævelse af lejemålet efter lejelovens § 93, stk. 2.
Har du spørgsmål til ovenstående eller brug for yderligere oplysninger, kontakt:
Lars Hammer Wentoft, advokat (H), partner
E-mail: lha@mazanti.dk
Tlf.: +45 2916 0822
Christian Geertsen, advokatfuldmægtig
E-mail: cge@mazanti.dk
Tlf.: +45 2515 8223
Dette nyhedsbrev udgør ikke, og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. Mazanti-Andersen Korsø Jensen påtager sig intet ansvar for skade eller tab, der direkte eller indirekte kan henføres til anvendelse af nyhedsbrevet.