Skat: Nyt styresignal om fravigelse af 15 pct.-reglen
Er særlige omstændigheder stadig særlige?
Skattestyrelsen udgav den 8. maj 2025 et nyt styresignal, der angiver, hvornår der foreligger særlige omstændigheder, der kan begrunde, at 15 %-reglen (og 20 %-reglen ved nyere ejendomsvurderinger) ikke kan anvendes, men at værdiansættelsen derimod skal ske til handelspris ved overdragelser mellem personer i gavemiljø og dødsboer.
Mazanti præsenterer i denne artikel en kort introduktion til de nye regler, deres konsekvenser, og hvad de betyder i praksis.
Om 15 %- og 20 %-reglen
Ifølge 15 %-reglen kan fast ejendom inden for gaveafgiftsmiljøet som udgangspunkt overdrages til en værdi svarende til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering +/- 15 %. Denne regel kan dog fraviges, såfremt særlige omstændigheder gør sig gældende.
I forbindelse med de nye ejendomsvurderinger overgår 15%-reglen til en 20%-regel. Den såkaldte 15 %-regel er gældende, indtil du modtager den nye ejendomsvurdering.
Styresignalet finder anvendelse på både 15 %- og 20 %-reglen.
Kernepunkter i styresignalet
Skattestyrelsen bemærker, at følgende tre forhold skal indgå i vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder:
1. Ét eller flere konkrete holdepunkter: Både objektive og konkrete forhold, som indikerer, at værdiansættelsen efter 15 %-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi.
Det er forhold som f.eks. salgsforhandlinger, belåning, væsentlig renovering og kompensation af øvrige arvinger/familiemedlemmer, der indgår i vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder samt ændring af ejendommens forhold.
2. Betydelig prisforskel: En væsentlig forskel mellem den aftalte overdragelsessum og den faktiske handelsværdi. Der fremgår ikke en fast grænse i styresignalet, men Skattestyrelsen bemærker, at der kan være tale om en væsentlig prisforskel, hvis der er tale om store beløb, uanset om den procentuelle forskel ikke er stor.
3. Tidsmæssig sammenhæng: Den tidsmæssige sammenhæng mellem holdepunktet og overdragelsen til en værdi opgjort efter 15 %-reglen. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at der ved en tidsmæssig forskel på over tre år ikke vil kunne statueres særlige omstændigheder, medmindre prisforskellen er meget betydelig, eller der er tale om meget store beløb.
Hvorvidt der foreligger særlige omstændigheder, beror på en konkret vurdering af alle tre forhold.
Styresignalet giver klarhed over mange af de elementer (nu kaldet holdepunkter), der kan medføre, at der er særlige omstændigheder. Endvidere er det nu anført, at listen med holdepunkter ikke er udtømmende.
Konsekvenser i praksis
I praksis er reglerne blevet mere klare, og nok mere restriktive, end hvad de tidligere var. Det rene forhold, at forskelsværdien er stor, er nu nok, og dette kræver ikke nødvendigvis mere end 20 %.
Tidsmæssigt lægger man sig nu på at der skal være gået mere end tre år fra forældrekøbet uden holdepunkter for en højere værdi end vurderingen.
Disse to forhold synes at være en skærpelse i forhold til hidtidig praksis. Alene den lave grænse for forskelsværdi medfører, at der ofte efter de nye regler kan statueres særlige omstændigheder, idet den hidtidige årsag til disse salg var netop forskelsværdien.
Mazanti-Andersen bemærker
Det nye styresignal er særligt relevant i forældrekøbssituationer, hvor forældrene efterfølgende vil overdrage lejligheden til den næste generation samt lignende generationsskiftesituationer.
Som reglerne ligger nu, vil der ofte være særlige omstændigheder. Det betyder, at virkningsområdet for familieoverdragelser til +/- 15 % (henholdsvis +/- 20 %) er blevet væsentligt indskrænket. Det bliver interessant at følge, hvor hårdt skattemyndighederne vil praktisere de nye regler.
Nyheden er baseret på Skattestyrelsens styresignal SKM2025.243.SKTST af 8. maj 2025.
Vil du vide mere?
Har du spørgsmål til ovenstående eller til andre skatteretlige problemstillinger, er du altid velkommen til at kontakte vores specialistteam inden for skatteret.
