Risikoområde for udviklere og investorer: Smitteproblematikken ved lejefastsættelse i nyopførte ejendomme
Ved fastsættelsen af lejen for boliglejemål i nyopførte ejendomme spiller en ofte overset faktor en væsentlig rolle – den såkaldte smitteproblematik. Den kan få betydning for, om lejen kan fastsættes frit som markedsleje. For ejendomsudviklere og investorer kan det have store økonomiske konsekvenser, hvis problematikken omkring smitteleje ikke håndteres korrekt allerede i planlægningsfasen. I denne artikel gennemgår vi derfor de væsentligste forhold og mulige løsninger.
I forbindelse med lejefastsættelsen for boliglejemål i en nyopført bygning er det vigtigt for ejendomsudviklere og -investorer at være opmærksomme på, at tilstedeværelsen af ældre bygninger – herunder disses omfang og historiske anvendelsesstatus til bolig eller erhverv – på samme matrikel kan have en afsmittende effekt (deraf begrebet smitte) på, hvad lejen for boliglejemålene i den nyopførte bygning lovligt kan fastsættes til efter lejelovens regler.
Problemstillingen er særlig relevant for ejendomsudviklere, da der er risiko for fodfejl allerede under planlægnings- og projekteringsfasen. Det kan få stor betydning for den efterfølgende rentabilitet af udlejningen og dermed for et udviklingsprojekts værdi og afkast. Smitteproblematikken er desuden et forhold, som køber i en ejendomstransaktion bør have særligt fokus på i forbindelse med due diligence-processen ved ejendomshandler.
Smitte kan også opstå ved genbrug af bygningsdele fra en ældre bygning på samme matrikel. Det kan potentielt være en udfordring i forhold til aktuelle og fremtidige krav om genbrug af byggematerialer som led i ESG-agendaen. Ejendomsudviklere bør derfor være særligt opmærksomme på denne problemstilling i planlægningsfasen, da beslutninger om genbrug af materialer, som umiddelbart kan virke fornuftige i forhold til at opnå bæredygtighedscertificeringer som DGNB, BREEAM og LEAD, efterfølgende kan vise sig at have negativ indflydelse på lejefastsættelsen.
Lejefastsættelsen for boliglejemål i nyopførte ejendomme taget i brug efter den 31. december 1991
Ved lov nr. 931 af 27. december 1991 blev der indført nye muligheder for udlejere til at fravige lejelovgivningens øvrige lejefastsættelsesregler – herunder for boliglejemål i nyopførte ejendomme. Det betyder, at lejen for boliglejemål i ejendomme taget i brug efter den 31. december 1991 kan fastsættes frit til en markedsleje.
Formålet med bestemmelsen var at styrke det økonomiske incitament for ejendomsudviklere til at opføre nye boligudlejningsejendomme og dermed øge boligmassen.
Bestemmelsen om fri lejefastsættelse for boliglejemål i nyopførte ejendomme findes i dag i lejelovens § 54, stk. 1, nr. 1.
Bestemmelsen medfører, at udlejer lovligt kan fravige de øvrige og mindre gunstige lejefastsættelsesregler i lejeloven. Parterne har derfor mulighed for at aftale en husleje for nye boliglejemål, der overstiger den omkostningsbestemte leje, og som ikke er begrænset af reglerne om det lejedes værdi.
Da lejelovgivningen som udgangspunkt anvender et matrikulært ejendomsbegreb, betyder det imidlertid, at ældre bygninger på samme matrikel, som er taget i brug før 31. december 1991, har en afsmittende effekt på lejefastsættelsen for boliglejemål i nye bygninger opført efter denne dato. I lejelovens forstand anses ejendommen da ikke som "taget i brug efter 31. december 1991".
Hvis dette er tilfældet, betyder det, at lejen for et boliglejemål i den nyopførte bygning kan blive tilsidesat af huslejenævnet og/eller domstolene ved indbringelse af lejefastsættelsesspørgsmålet. Konsekvensen bliver, at de nye boliglejemål omfattes af samme lejefastsættelsesregler som den eller de oprindelige bygninger på matriklen, afhængig af de nærmere ejendomsforhold gennem tiden. Dette kan resultere i, at lejen må fastsættes efter en eventuelt lavere omkostningsbestemt leje i boligregulerede kommuner eller efter det lejedes værdi
Denne fortolkning af lejeloven er udtrykkeligt fastslået ved lovforarbejderne i forbindelse med lejelovssammenskrivningen i 2022.
Det er i desuden fastslået i retspraksis, at hvis der bygges nye bygninger ovenpå ældre, eksisterende fundamenter – eller i øvrigt bygges med bevarelse af gamle facader, etageadskillelser eller andre bygningselementer fra før den 31. december 1991 – kan bygningen ikke kvalificeres som værende ”taget i brug” efter den 31. december 1991 i lejelovens forstand.
Der findes hverken i lovgivningen, forarbejderne eller i retspraksis en såkaldt ”bagatelgrænse” for, hvor meget af den ældre, eksisterende bebyggelse, der må anvendes i forbindelse med opførelsen af en ny bygning på matriklen, førend at der sker smitte fra de ældre bygningsdele.
Det kan tillige diskuteres, hvorvidt der kan ske smitte fra mindre, accessoriske bygninger på matriklen så som teknikbygninger, pumpeskure, skure, garager mv., men dette spørgsmål ses ikke at være afklaret i praksis.
Løsninger for at undgå smitte
For at undgå smitte fra ældre bygninger på matriklen ved opførelse af nye bygninger kan der anvendes to fremgangsmåder:
1. Smitten kan afhjælpes ved at nedrive alle ældre bygninger inkl. mindre, accessoriske bygninger på matriklen til og med fundamentet inden, at byggeprocessen påbegyndes.
2. Alternativt kan smitten afhjælpes ved, at byggegrunden udstykkes inden, at byggeprocessen påbegyndes.
Ejendomsudvikleren fjerner med ovenstående løsninger dermed den risiko, der er forbundet med smitten på lejefastsættelsen fra ældre bygninger.
Ønsker ejendomsudvikleren at genanvende bestemte materiale fra en gammel bygning, bør ejendomsudvikleren som minimum sikre sig, at der ikke er tale om genbrug af faste konstruktioner, men derimod alene demonterbare byggematerialer, som f.eks. enkelte mursten, trægulve og vinduer. Det afgørende er sandsynligvis, at materialerne ikke genanvendes i en sådan grad, at byggeprojektet reelt må betragtes som en renovering eller ombygning.
Spørgsmål
Har du spørgsmål til ovenstående, er du altid velkommen til at kontakte vores team for fast ejendom og entreprise:
