Højesteret underkender Skattestyrelsen i ny afgørelse om 15 %-reglen ved familieoverdragelse af fast ejendom

Ifølge 15 %-reglen kan familieoverdragelser af fast ejendom som udgangspunkt ske til en pris, som fraviger den offentlige ejendomsvurdering med op til +/- 15 %. I 2016 fastslog Højesteret, at man ikke har retskrav på at anvende 15 %-reglen, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Disse ’særlige omstændigheder’ har Højesteret ved en ny principiel afgørelse afgjort ikke udgør den almindelige markedsudvikling.

Sagen kort

Sagen vedrørte en kvinde som ejede to udlejningsejendomme i København, hvorefter den ene ejendom ved kvindens død blev udlagt til sin søster, som hun i øvrigt havde ejet ejendommene i lige sameje med. Ved den offentlige ejendomsvurdering blev værdien af den omhandlede ejendom fastsat til 22,7 mio. kr. Efter en værdiansættelse foretaget i overensstemmelse med værdiansættelsescirkulæret og §15%-reglen anmodede Skattestyrelsen om udmelding af en sagkyndig til vurdering af ejendommen, idet værdien efter styrelsens opfattelse ikke svarede til handelsværdien. Skattestyrelsen påberåbte i sagen, at der forelå omstændigheder som måtte gøre, at §15%-reglen ikke fandt anvendelse, hvorfor netop udmelding af sagkyndig kunne ske.

Værdiansættelsescirkulæret – 15 %-reglen

Værdiansættelsescirkulæret fra 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. foreskriver, at fast ejendom kan overdrages til en værdi, som højst er 15 % højere eller 15 % lavere end den omregnede kontantværdi af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Reglen har særlig betydning ved familieoverdragelser i skatte- og afgiftsmæssige sammenhænge, hvorfor også Højesterets seneste kendelse kan få afgørende betydning fremover.

Særlige omstændigheder

I 2016 fastslog Højesteret, at skattemyndighederne skal acceptere 15 %-reglen medmindre der foreligger særligt skærpende omstændigheder. I nærværende sag anførte Skattemyndighederne, at værdiansættelsen på baggrund af de gamle offentlige ejendomsvurderinger udgjorde en særlig omstændighed, som bør afskære muligheden for at anvende 15 %-reglen ved familieoverdragelser, inden en ny ejendomsvurdering foretages. Derfor burde der efter Skattestyrelsens opfattelse foretages en sagkyndig vurdering af ejendommen til brug for anvendelse ved skatte- og afgiftsberegningen.  

Højesteret fandt, at generelle prisstigninger i markedet som har medført, at handelsværdien for en ejendom er højere end den seneste offentlige ejendomsvurdering ikke i sig selv kan udgøre ’særlige omstændigheder’. Hverken de af Skattestyrelsen fremlagte oplysninger om prisstatistik på solgte udlejningsejendomme i samme geografiske område eller oplysninger om den beregnede afkastprocent kunne ifølge Højesteret begrunde, at der forelå ’særlige omstændigheder, der kan understøtte afvigelse om anvendelse af 15 %-reglen.

Endvidere anfører Højesteret at værdiansættelsescirkulæret bygger på den forudsætning, at det offentlige bærer risikoen, hvis den offentlige vurdering er for lav. Dette gælder også, selvom vurderingerne ikke er ajourført i en længere periode.

Retstillingen er hermed tydeliggjort og kendelsen uddyber, at hverken den almindelige konjunkturudvikling, priser på solgte udlejningsejendomme i samme geografiske område, beregnet afkastprocent eller uændrede videreførelser af ejendomsvurderinger anses som særlige omstændigheder i relation til fravigelse af 15 %-reglen. Afgørelsen viser samtidig, at særlige omstændigheder er særlige omstændigheder. Praksis om hvad der er ’særlige omstændigheder’ gælder derfor formentligt stadig fuldt ud. Derfor må det anbefales, at der søges rådgivning på dette område, da en fyldestgørende afklaring af, hvornår der er tale om ’særlige omstændigheder’ ifm. anvendelsen af 15 %-reglen endnu ikke foreligger.

Har du spørgsmål til ovenstående eller brug for rådgivning herom, er du altid velkommen til at kontakte os. Henvendelse kan ske til: